Umowa deweloperska – wszystko, co musisz wiedzieć przed zakupem nowego mieszkania we Wrocławiu

Decyzja o zakupie własnego apartamentu to moment, w którym marzenia spotykają się z rzeczywistością. To chwila ekscytacji, planowania przyszłości i wyobrażania sobie poranków z widokiem na zieleń za oknem. Jednak, aby Twój spokój był niezakłócony, warto zrozumieć formalności, które go chronią. Fundamentem Twojego bezpieczeństwa na rynku pierwotnym jest umowa deweloperska.

Poszukując idealnego miejsca na mapie miasta, zapewne przeglądasz różne apartamenty na sprzedaż we Wrocławiu. Być może Twoją uwagę przykuły Apartamenty Przy Parku – enklawa spokoju tuż przy granicy wrocławskiej metropolii. Niezależnie od tego, czy interesuje Cię tętniące życiem centrum, czy deweloper we Wrocławiu oferujący wille miejskie, ścieżka prawna wygląda podobnie. Przeglądając nowe mieszkania na sprzedaż we Wrocławiu, prędzej czy później staniesz przed koniecznością podpisania najważniejszego dokumentu w tym procesie.

Czym dokładnie jest ten dokument i dlaczego w inwestycji „Przy Parku” traktujemy go jako gwarancję partnerskich relacji? Wyjaśniamy.

Umowa deweloperska – co to jest i jaka jest jej definicja?

Mówiąc najprościej, umowa deweloperska to zobowiązanie obu stron. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego prawa na Ciebie. Ty z kolei zobowiązujesz się do spełnienia świadczenia pieniężnego (zapłaty ceny) na poczet nabycia tego prawa.

W świetle prawa, a konkretnie tzw. nowej ustawy deweloperskiej z dnia 20 maja 2021 r., dokument ten ma kluczowe znaczenie dla Twojego bezpieczeństwa. Co istotne – umowa deweloperska a akt notarialny to pojęcia nierozerwalne. Zgodnie z przepisami, umowę tę zawiera się w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. To właśnie notariusz czuwa nad poprawnością zapisów i zabezpieczeniem interesów obu stron.

Umowa deweloperska – co powinna zawierać? Na co zwrócić uwagę?

Dobra umowa to taka, która nie pozostawia miejsca na domysły. W inwestycji „Przy Parku” stawiamy na pełną transparentność. Zgodnie z art. 35 ustawy, umowa deweloperska powinna zawierać szereg precyzyjnych informacji, na które musisz zwrócić uwagę:

•    Cena nabycia – ostateczna kwota, którą zapłacisz za lokal.
•    Harmonogram wpłat – powiązany z postępem prac na budowie. Wpłacasz środki na mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z realizacją kolejnych etapów.
•    Termin przeniesienia własności – konkretna data, do której deweloper musi przenieść na Ciebie prawo własności. W naszej inwestycji dbamy o to, by terminy te były realistyczne i bezpieczne.
•    Informacja o rachunku powierniczym – to tutaj trafiają Twoje pieniądze. W „Przy Parku” korzystamy z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego prowadzonego przez mBank, co gwarantuje kontrolę banku nad każdym etapem budowy.
•    Standard prac wykończeniowych – dokładny opis tego, co otrzymujesz (okna, tynki, instalacje).
•    Zobowiązanie do wybudowania – jasna deklaracja dewelopera.

Umowa deweloperska na co uważać? Przede wszystkim sprawdź, czy dokument zawiera tzw. prospekt informacyjny jako załącznik. To w nim znajdziesz szczegóły dotyczące gruntu, sąsiedztwa inwestycji oraz sytuacji prawnej dewelopera.

Umowa deweloperska koszt – kto płaci za notariusza?

To jedno z najczęściej zadawanych pytań: ile to kosztuje? Mamy dla Ciebie dobrą wiadomość. Ustawodawca zadbał o sprawiedliwy podział kosztów.

Koszt umowy deweloperskiej, na który składa się wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna) oraz koszty wypisów aktu, obciąża w równych częściach dewelopera i nabywcę (50/50). To samo dotyczy opłat sądowych związanych z wpisem roszczeń do księgi wieczystej. To uczciwy układ, który podkreśla partnerski charakter transakcji.

Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – jaka jest kolejność?

Większość nabywców finansuje zakup mieszkania kredytem. Jak wygląda umowa deweloperska przed kredytem?

Standardowa procedura wygląda następująco:

1.    Podpisujesz umowę rezerwacyjną (to czas na sprawdzenie zdolności kredytowej).
2.    Składasz wniosek o kredyt w banku.
3.    Po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej, podpisujesz umowę deweloperską u notariusza.
4.    Z aktem notarialnym udajesz się do banku, aby uruchomić kredyt i zlecić wypłatę pierwszej transzy.

Warto pamiętać, że umowa deweloperska jest dokumentem wymaganym przez bank do uruchomienia środków, ale nie zawsze do samej decyzji kredytowej (tu wystarczy często draft umowy i umowa rezerwacyjna).

Bezpieczeństwo. Umowa deweloperska, ustawa i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Nowa ustawa z 2021 roku wprowadziła rewolucyjne zmiany w zakresie bezpieczeństwa. Twoje wpłaty są chronione nie tylko przez Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy, ale także przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG).

Oznacza to, że deweloper odprowadza składki od Twoich wpłat na specjalny fundusz. W skrajnych, teoretycznych przypadkach (np. upadłość dewelopera lub banku), DFG gwarantuje zwrot wpłaconych przez Ciebie środków. Kupując apartament w „Przy Parku”, korzystasz z pełnego pakietu tych zabezpieczeń.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej – Twoje wyjście awaryjne

Czy można zrezygnować z zakupu po wizycie u notariusza? Ustawa przewiduje konkretne sytuacje, w których możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej. Nabywca ma do tego prawo m.in. gdy:
•    Umowa nie zawiera elementów wymaganych przez art. 35 ustawy.
•    Informacje w umowie nie są zgodne z prospektem informacyjnym.
•    Deweloper nie przeniósł na Ciebie praw własności w ustalonym terminie (po wyznaczeniu dodatkowego terminu 120 dni).

W przypadku odstąpienia z winy dewelopera, Twoje środki są zwracane, a umowa uważana jest za niezawartą.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna i umowa sprzedaży – różnice

Na rynku nieruchomości spotkasz się z różnymi typami umów. Warto je rozróżniać:
•    Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – Umowę deweloperską podpisujesz, gdy budynek jest w trakcie budowy lub nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Umowę przedwstępną stosuje się częściej na rynku wtórnym lub gdy deweloper sprzedaje już gotowe, oddane do użytku mieszkania (gdzie nie ma ryzyka budowlanego).
•    Umowa deweloperska a umowa sprzedaży – Umowa deweloperska to obietnica wybudowania i przeniesienia własności. Umowa sprzedaży (często zwana umową przenoszącą własność) to finał transakcji – podpisywana jest po zakończeniu budowy i odbiorze lokalu. Dopiero ona czyni Cię formalnym właścicielem nieruchomości w księdze wieczystej.

Twoja inwestycja w bezpiecznych rękach

Rozumiemy, że język prawniczy bywa skomplikowany. W inwestycji „Przy Parku” w Żernikach Wrocławskich dbamy o to, aby każdy etap – od wyboru apartamentu po podpisanie umowy – był dla Ciebie komfortowy i zrozumiały. Nasze umowy są w pełni zgodne z nową ustawą deweloperską, a środki klientów chronione przez renomowane instytucje finansowe.

Chcesz zobaczyć wzór naszej umowy lub porozmawiać o szczegółach? Skontaktuj się z nami – chętnie przeprowadzimy Cię przez ten proces i odpowiemy na wszelkie pytania.